Итоги и прогнозы для рынка складской недвижимости: что придет на смену традиционным складам?
Российский рынок складской недвижимости, пережив несколько лет турбулентного роста, в 2025 году совершил важнейший поворот, вступив в фазу зрелой, взвешенной балансировки.
Этот переход, который ведущие отраслевые эксперты единогласно характеризуют как естественный, здоровый и даже необходимый для долгосрочной устойчивости, сопровождался рядом парадоксальных явлений.
С одной стороны, отрасль продемонстрировала рекордные абсолютные показатели по вводу новых площадей — свыше 7 млн кв. метров по всей России, что, по данным коммерческого директора ГК «Ориентир» Артема Хомышина, в среднем на 90% превышает результаты 2024 года и говорит об инвестиционной уверенности девелоперов в среднесрочной перспективе. С другой стороны, параллельно с этим строительным бумом наблюдалось отчетливое структурное снижение объема чистого спроса, тесно коррелирующего с общим замедлением темпов деловой активности и потребительской осторожностью.
Именно это противоречие — между рекордным предложением и охлаждающимся спросом — и сформировало новую реальность: рынок окончательно покинул состояние хронического дефицита и острого дисбаланса и вступил в период сбалансированного конкурентного равновесия.
Ключевым индикатором этой трансформации стала динамика вакантности. Долгое время этот показатель оставался аномально низким, практически на уровне статистической погрешности, что само по себе было уникальным явлением для периода макроэкономического замедления. Однако к IV кварталу 2025 года под давлением массового завершения строительных циклов вакансия достигла оптимальной с точки зрения рыночной экономики отметки в 5%.
Этот рост свободных площадей носит не случайный, а системный характер. Как поясняет А. Хомышин, пул объектов, чье строительство завершится в первой половине 2026 года, более чем наполовину состоит из так называемых спекулятивных проектов — то есть тех, что возводились без предварительных договоренностей с якорным арендатором, в расчете на будущий гипотетический спрос.
Подобная практика, бывшая нормой в период бума, теперь сталкивается с новой реальностью, где, по наблюдениям менеджера по развитию бизнеса FM Logistic в России Анастасии Шабановой, ключевые драйверы прошлых лет — онлайн-ретейлеры и маркетплейсы — хотя и продолжают наращивать мощности, но делают это «не с такой высокой активностью, как в прошлые годы». Высокая стоимость заемного финансирования и это замедление темпов экспансии электронной коммерции, по экспертным оценкам, снизили совокупный спрос на индустриальные площади примерно на треть. Это вынудило даже самых активных игроков перейти к сдержанной, консервативной модели планирования, тщательно взвешивая каждую новую инвестицию в логистическую инфраструктуру.
Смена приоритетов арендаторов
В этой новой конкурентной среде произошла фундаментальная переоценка ценностей со стороны арендаторов. Эпоха, когда главным драйвером была скорость физического расширения и захват любых доступных метров любой ценой, безвозвратно ушла. Сегодня, как подчеркивает генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский, бизнесу требуется не просто герметичный бокс с высокими потолками, а комплексное, технологически насыщенное логистическое решение. «Побеждает тот, кто работает не с квадратными метрами, а с логистическими сценариями клиента и реальным спросом», — констатирует А. Равинский. Этот сдвиг от количества к качеству и операционной эффективности материализовался в нескольких взаимосвязанных мегатрендах.
Тренды 2025
Во-первых, продолжилась мощная региональная экспансия. Логистика, ранее заточенная под импорт и транзит, сегодня решительно переориентируется внутрь страны, на удовлетворение внутреннего спроса, выстраивая дистрибуционные сети в Поволжье, на Урале, в Сибири. Особый, почти форсированный импульс получило Дальневосточное направление, где, по мнению руководителя строительной компании «Бастион» Виталия Хижного, «сейчас дефицит современных складов острее, чем в Подмосковье».
Как отмечает А. Шабанова, это стимулирует развитие региональных складских проектов, «повышает гибкость и независимость отрасли».
Во-вторых, как ответ на хронический дефицит кадров и растущие затраты на фонд оплаты труда, набрала обороты тотальная автоматизация, которую А. Шабанова называет одним из главных трендов года. «Постоянное расширение применения обязательной маркировки товаров, а также планируемое внедрение поэкземплярного учета увеличивает спрос на услуги логистов по маркировке.
Это требует владения новыми технологиями», — добавляет она. Кроме того, как отмечает доцент Финансового университета Евгений Сумароков, в настоящее время можно наблюдать развитие технологий автоматизации, от роботизированных систем комплектации и автономных мобильных роботов (AMR) до систем управления складом на основе искусственного интеллекта, фактически это новая эра в управлении складами.
В-третьих, набирает популярность гибридная модель владения, когда компания – собственник актива передает все операционные процессы профессиональному 3PL-оператору. Такой подход, по наблюдению А. Хомышина, позволяет совместить контроль над капиталоемким активом и бюджетную предсказуемость с гибкостью, экспертизой и масштабом стороннего логистического провайдера.
Трансформация e-commerce и омниканальность
Одновременно кардинально трансформируется сам подход к логистике в электронной коммерции. Директор по развитию фулфилмент-оператора «Бета ПРО» Артем Смирнов указывает на важный стратегический тренд: «игроки сегмента e-commerce стремятся максимально снизить темпы перетока спроса на маркетплейсы и активно развивают омниканальную модель продаж». Это, в свою очередь, напрямую меняет требования к логистическим партнерам.
«Если прежде стандартного набора услуг фулфилмент- или 3PL-оператора было достаточно, то сейчас в приоритете – комплексная логистика, включающая разные направления работы», — поясняет А. Смирнов. Он также отмечает, что ретейл-точки «перестают быть конечным звеном продаж и становятся мини-складами: dark stores или центрами исполнения заказов», что вынуждает операторов выстраивать сложные высокочастотные сети пополнения запасов малыми партиями.
География спроса претерпела не менее значительную коррекцию. Московский регион, безусловный лидер по объему сделок, начинает демонстрировать признаки насыщения. «Ожидать бурного роста, характерного для последних 2–3 лет, уже не приходится; сверхдоходы от аренды и продажи станут редкостью. Вероятен откат к показателям, близким к доковидному периоду, с окупаемостью объектов порядка 10 лет», — прогнозирует генеральный директор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
В этой логике рациональным трендом становится смещение девелоперского интереса от сверхдорогих участков в непосредственной близости от МКАД и ЦКАД к более доступным территориям в 3-5 км от столицы, а также вдоль новых высокоскоростных магистралей. «Строительство М12, — поясняет А. Баксараев, — позволило увеличить расстояния между распределительными центрами, не увеличивая сроки доставки».
Это делает экономически оправданными удаленные, но хорошо связанные транспортными артериями площадки. Второй эшелон — Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Казань — демонстрирует устойчивый рост. Особую стратегическую значимость приобретают узлы на южном направлении (Астрахань, Ростов-на-Дону), оказавшиеся в фокусе нового торгового коридора через Каспий, и дальневосточные хабы, ставшие фронт-офисом российской торговли со странами Азии. По прогнозу А. Шабановой, «3PL-операторы с широкой региональной сетью получат преимущества: бизнесу важна работа не только в Москве, но и в крупных логистических узлах страны».
Новые форматы складов
Безусловным и долгосрочным драйвером, вокруг которого выстраивается вся эволюция форматов, остается электронная коммерция с ее неумолимым требованием скорости. Это требование диктует революцию в физическом облике складов. Девелоперы массово экспериментируют с высотными автоматизированными комплексами (до 40 м), где многоуровневые мезонины обслуживаются армиями мобильных роботов (AMR). Параллельно возникает плотная сеть городских фулфилмент-хабов и микроцентров исполнения заказов (dark stores) площадью от 500 до 3000 кв. м, встроенных в жилые кварталы.
Как отмечает директор по развитию фулфилмент-оператора «Бета ПРО» Артем Смирнов, ретейл-точки теперь часто выполняют функцию мини-складов, что вынуждает логистов выстраивать высокочастотные системы пополнения запасов мелкими партиями. Отдельным, чрезвычайно востребованным, но капиталоемким направлением стали мультитемпературные склады. Их развитие, по словам А. Хижного, упирается в две проблемы: высокую стоимость строительства и «адскую» сложность подключения к мощным энергосетям в Московском регионе, что вынуждает инвесторов рассматривать автономные газопоршневые электростанции как часть проекта.
Е. Сумароков указывает, что «ближайшие 5 лет обещают появление новых методов работы складских предприятий и новый уровень конкуренции». Для управления такой сложной инфраструктурой потребуется «более активное использование ИИ-инструментов» для прогнозной аналитики спроса, а также обязательное наличие и глубокая интеграция WMS, TMS- и OMS-систем между собой и с платформами продаж.
Е. Сумароков также описывает склады будущего как «интеллектуальные экосистемы», основанные на интернете вещей (IoT). «Интеллектуальные датчики, подключенные устройства и аналитика в режиме реального времени... обеспечат новый уровень прозрачности и контроля над запасами, что будет способствовать более быстрым и точным решениям», — прогнозирует он. Отдельным, чрезвычайно востребованным направлением стали мультитемпературные склады. Их развитие упирается в высокую стоимость строительства и сложность подключения к энергосетям.
Экологичность и устойчивость
Параллельно с операционной трансформацией растет и стратегический спрос на устойчивость. Внедрение экологических стандартов перестает быть пиар-ходом. Как подчеркивает А. Шабанова, в отрасли усиливается тренд на экологичность: «многие операторы внедряют технологии по переработке упаковки и разделению отходов для утилизации, используют упаковку из переработанного сырья». Е. Сумароков добавляет, что «конкурентные преимущества будет представлять и устойчивое развитие», включая внедрение энергоэффективных систем и солнечных панелей, что может со временем значительно снизить операционные расходы.
Прогнозы
Прогнозы на 2026–2027 годы, которые дают эксперты, лишены эйфории. Ожидается, что завершение сдачи текущей волны спекулятивных объектов в первой половине 2026 года может поднять вакансию до 5–5,5%, создав дополнительное давление на арендные ставки. А. Шабанова прогнозирует, что в 2026 году «продолжит расти потребность в складских площадях в секторе e-commerce», а также увеличится спрос на комплексный фулфилмент и услуги по обязательной маркировке.
По мнению А. Баксараева, рынок входит в «экономическую паузу» — фазу стабилизации, когда рост будет точечным, выборочным и жестко привязанным к проектам формата build-to-suit. Ключевыми драйверами восстановления динамики, по ее мнению, станет и политика ЦБ: «снижение ключевой ставки будет стимулировать инвестиции и спрос». Е. Сумароков предрекает: «Модели «точно в срок» могут уступить место моделям «на всякий случай», требующим большей емкости хранилища», — считает он, указывая, что устойчивость и снижение рисков за счет географически диверсифицированных складских сетей станут новым приоритетом.
Таким образом, эпоха однотипных, гигантских складских боксов на отдаленных трассах, служивших простыми точками накопления товара, завершается. Им на смену приходит новое поколение объектов: умные, модульные, вертикально интегрированные и экологичные логистические хабы.
Как резюмирует Е. Сумароков, для складских предприятий, стремящихся оставаться прибыльными, «наступает время активных действий» по адаптации к этой новой, высокотехнологичной реальности. Рынок взрослеет, и его будущее определяется не площадями, а интеллектом, заложенным в каждую из них.
Автор:Дарья Клементьева