Обвал импорта перевернул планы бизнеса
Спрос на складскую недвижимость за год сократился вдвое
Спрос на складскую недвижимость в России в этом году снизится примерно вдвое по сравнению с 2021-м. Такой прогноз сделали аналитики Knight Frank Russia. Бизнес в этом году готов предъявить спрос примерно на 2 млн кв. м складских помещений, следует из экспертных оценок. Как пояснил «НГ» директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко, это «следствие февральских событий, которые значительно повлияли на рынок складской недвижимости». А если точнее, то, по его словам, среди главных негативных факторов – «ограничение импортных поставок, а также общая макроэкономическая неопределенность, осложняющая прогнозирование».
«Наиболее негативное влияние на спрос на складские помещения оказала остановка бизнеса множества крупных иностранных компаний, – комментирует аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. – Мы бы оценили вклад данного фактора в 60%. Вклад ограничения импортных поставок можно оценить в 30%. И только 10% мы бы разделили на падение платежеспособного спроса населения и сокращение промышленного производства».
Как сообщал в конце августа первый вице-премьер Андрей Белоусов, импорт в Россию составляет 65–70% от уровня 2021 года. На пике санкционного кризиса «мы имели падение импорта примерно в два раза, сейчас падение импорта составляет одну треть», говорил он.
На этой неделе глава Минэкономразвития Максим Решетников уточнил, что «в третьем квартале импорт начал восстанавливаться». Причем, по его словам, пока восстанавливается «импорт потребительский». Как оценил Решетников, «хорошо сработал параллельный импорт»: уже ввезено свыше 1,3 млн т товаров более чем на 9 млрд долл. «Это помогает поддержать потребительский спрос, прежде всего на рынке непродовольственных товаров», – уточнил министр.
Между тем хоть вклад таких факторов, как падение промпроизводства и доходов населения, некоторые эксперты не считают определяющим, однако сама эта тенденция уже наблюдается четыре месяца: падение идет с апреля по июль (более свежих цифр Росстата пока нет). И это влияет на дальнейшие планы бизнеса.
С одной стороны, по сообщению Института Гайдара, первые сентябрьские данные по российской промышленности показывают теперь стремительный рост оптимизма предприятий. Определяющим фактором стало существенное улучшение динамики спроса, отмечается в обзоре.
Но, с другой стороны, реальные располагаемые доходы населения, от которых и зависит потребительский спрос, в этом году не просто одномоментно ушли в минус, показав годовое падение на 0,8% по итогам шести месяцев. Они ушли в минус на фоне и так восьмилетней стагнации. Так что потребительский спрос, как бы он сейчас ни отыгрывал шоки санкционного обострения, имеет свои ограничения. И чем выше будет рост цен, в том числе на параллельный импорт, предполагающий увеличение логистических издержек, тем быстрее этот предел станет заметен.
Фомиченко напоминает, что, например, в 2021 году наблюдалось стремительное развитие рынка складской недвижимости в стране, были зафиксированы рекордные показатели спроса за всю историю наблюдений. На сделки BTS (Build-to-suit – строительство под заказчика) в России в прошлом году пришлось около 46% спроса – тогда это было свыше 2,2 млн кв. м. Основными потребителями складов такого формата стали онлайн-ретейлеры и представители сектора розничной торговли. Бизнес явно рассчитывал и на экономический рост, и на потребительскую активность. Так что вслед за спросом бизнеса были амбициозные планы и у застройщиков.
А в этом году «девелоперы заморозили спекулятивные проекты», продолжил Фомиченко. Судя по данным Knight Frank Russia, участники рынка складской недвижимости существенно пересмотрели планы по вводу в строй новых складских помещений – вместо заявленных в конце минувшего года новых проектов на 5,5 млн кв. м сейчас вышли на строительство 1,9 млн кв. м.
И в этом случае помимо нестабильной ситуации еще одной причиной пересмотра планов стал «высокий уровень ключевой ставки за прошедший период», уточнил Фомиченко.
Еще одна тенденция 2022 года – «выход на рынок значительного объема площадей по предложениям субаренды». Основной объем подобных помещений предлагали компании из секторов онлайн-торговли и традиционной розницы, уточнил эксперт. Компании пересматривали свое планирование, однако не отказывались от имеющихся площадей, предлагая их в субаренду, чтобы оптимизировать затраты и избежать простаивания площадей после сокращения товарных запасов.
Это при том, что Россия, судя по данным аналитиков, и так отставала от многих стран по обеспеченности складской недвижимостью. Так, если в РФ приходится менее 1 кв. м на человека, то, например, в Германии или Канаде – около 4,5 кв. м на человека. Конечно, это еще не означает дефицита складских площадей в конкретный момент, однако свидетельствует о потенциале роста, говорит Фомиченко.
«За последние десять лет показатель обеспеченности складами в России вырос в 2,5 раза. В целом отечественный складской рынок имеет большой потенциал для дальнейшего роста, особенно в регионах», – согласился старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Так что, по его словам, если резюмировать, то именно об апокалипсисе на рынке речи не идет, он все же начал восстанавливаться после весенней паузы.
Но, конечно, это не рекордные значения прошлого года, а скорее «нормальный уровень допандемийных лет», считает Алябьев. По его данным, за первое полугодие объем сделок на рынке складской недвижимости составил 760 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем спроса за аналогичный период в «допандемийную эпоху».
Что касается текущего спроса, то, как говорит Алябьев, на конец августа 2022 года фиксировалось более 2 млн кв. м активных запросов на складские площади по всей России, реализация которых запланирована на ближайшие полтора года. Но, как и во все кризисные периоды, рынок претерпевает функциональные изменения. Например, в 2015–2017 годах в складском сегменте активно росли DIY-сети (Do It Yourself – «сделай сам», хозяйственные магазины), дистрибьюторы запчастей. Затем последние несколько лет наблюдался бум онлайн-торговли. «В этом году лидером вновь становится продуктовый ретейл (34% от общего объема запрашиваемых площадей), активно развивающий в том числе формат дискаунтеров – около 60% от общего количества запросов от продуктового ретейла», – пояснил Алябьев.
Так что и в следующем году, по оценкам эксперта, затишья не ожидается: «Напротив, с адаптацией бизнеса к новым реалиям спрос продолжит расти. На рынок вновь выйдут компании, которые пока поставили планы по развитию логистики на паузу». Объем нового строительства складских помещений в 2023-м, по оценкам эксперта, может составить около 2 млн кв. м.
«Конечно, спрос на склады – наглядный индикатор, видит ли бизнес в ближайшее время перспективы развития, – говорит член генсовета «Деловой России» Алексей Мостовщиков. – Однако ориентироваться только по нему не стоит. Как показывает практика, аренда или покупка складских помещений, а также их заполнение требуют немалых затрат, поэтому бизнес сначала расширяет логистику от других складских центров и только потом переходит к организации новых точек».